당장 내 소유의 집을 가지기 어려운 대부분의 사회 초년생들에게는 전세로 주거지를 마련하는 것이 매력적인 선택지이다. 사실 전세보증금이라는 큰 목돈이 필요하기 때문에 이조차도 쉽지 않지만, 월세로 사는 것보다 더 쾌적한 집에서 살기 위해 전세보증금을 어렵게 모아 전세 계약을 체결하기도 한다. 그런데 내 피땀 묻은 전세보증금을 집주인이 반환해주지 못하는 경우가 생긴다면, 법적 절차로도 끝내 돌려받지 못할 위험에 처한다면 얼마나 절망스러울 것인가.

임차인들은 그런 비극을 막기 위해 명백하게 실존하고 있는 집주인의 재산인 바로 그 집에 대한 경매 절차를 통해 권리를 행사해야 한다. 이를 위해서는 대항력, 우선변제권이라는 것을 취득해야 하는데, 대항력은 쉽게 말해 경매를 통한 부동산 매수인 등 제3자에게도 전세보증금 반환을 청구할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 후순위 권리들보다 먼저 경매의 환가대금에서 배당받을 권리를 말한다.

대항력을 취득하기 위해서는 해당 부동산에 입주하고, 전입신고를 해야 하며, 대항력은 그 다음날 0시부터 효력이 생긴다. 

우선변제권은 대항력의 요건에 확정일자를 받거나 전세권 설정 등기를 하면 되는데, 전세권 설정 등기는 비용도 들고 집주인이 설정해줘야 하니 확정일자를 받는 것이 일반적이다. 대항력을 행사하면 부동산 매수인이 전세보증금 전액을 지급해주기 전까지는 부동산을 인도하지 않을 수 있기 때문에, 경매에서 후순위 권리자들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권보다 강력한 권리이다. 단, 대항력을 행사하기 위해서는 낙찰대금 지급 기일에 선순위 말소기준 권리가 없어야 한다. 만약 근저당권 등의 말소 기준 권리가 대항력 취득일보다 먼저 등기된 경우, 선순위 권리자를 보호하기 위해 대항력은 인정되지 않고, 우선변제권만 행사할 수 있게 된다. 낙찰대금이 선순위 권리자들에게 일부 지급되고 내 전세보증금보다 적게 남는 경우에는 우선변제권으로도 전세보증금을 전부 확보하지 못하게 되므로, 임차인들은 전세 계약 전에 선순위 권리가 존재하는지, 그 규모가 어느 정도 되는지 꼼꼼히 따져야 한다. 물론 전세로 살기 가장 좋은 부동산은 대항력을 행사할 수 있는, 선순위 권리가 없는 부동산일 것이다.