[기고]타지역 지구단위계획 타산지석으로 삼아야
[기고]타지역 지구단위계획 타산지석으로 삼아야
  • 구효서
  • 승인 2009.07.23 00:00
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광주시의회 의원

서울시 지구단위계획의 상한용적률 인센티브제는 건축주가 토지를 공공시설 부지로 제공(기부체납)하는 경우 또는 공공시설 확보를 위해 공동개발(두필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축)을 지정하는 경우에 추가로 부여하는 용적률을 말하는데 상한용적률 제한은 도시계획조례로 정하고 있다.
공공시설 부지를 제공하는 경우는 기준용적률에 130%를 곱하고 가중치와 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설 부지로 제공하는 면적의 비율을 곱해 계산한다. 그리고 특별히 필요하다고 인정하는 경우엔 도시·건축공동위원회를 거쳐서 별도의 산출방식을 정할 수 있으며, 공동개발(특별지정)하는 경우엔 공동개발 필지 수에 따라 최하 10% 이하에서 최대 50% 이하까지 상한용적률 인센티브를 부여하는데 필지 면적을 고려해 도시·건축공동위원회에서 결정한다.
도시계획조례에서 상한용적률 제한을 하고 있는데, 도시계획조례에서 규정하고 있는 용도지역 용적률의 200%를 초과할 수 없으며, 공동개발(특별지정)에 의한 상한용적률 인센티브는 도시계획조례에서 규정하고 용적률의 120%를 초과할 수 없다.
허용용적률 인센티브란 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 지구단위계획으로 별도 정한 용적률을 말하며 이는 효율적인 지구단위계획을 유도하고자 지구단위 계획시 허용용적률 인센티브 계획을 마련하고 있다.
그러나 이 제도엔 몇 가지 문제점이 따른다. 우선 9개 항목 21개 소분류 중 일부 항목만 이행해도 허용용적률에 도달해 인센티브제도가 무색한 경우가 나타나며, 인센티브 항목과 계수는 지역별 특성과 지구단위계획 목적에 맞게 차별화해야 함에도 일률적으로 적용되는 문제가 발생한다. 문제점에 대해  다음과 같은 개선방향을 제시해 본다.
첫째, 인센티브 체제 개선을 맞춤형으로 할 필요가 있다. 즉 인센티브 항목을 의무형, 유도형, 규제형 인센티브로 분류하고 각각 20%, 30%, 50% 이내에서 계획하도록 한다.
둘째, 인센티브 항목은 용도지역별 특성을 파악해 기준을 설정해야 하며 인센티브 계수조정은 당초 계수와 개선된 계수를 정해 사용한다.
셋째, 본 기준 적용이 어려운 구역에서의 인센티브 계획은 도시계획위원회 심의를 통해 다르게 적용할 수 있게 된다. 예를 들어, 용도지역 변경이 없는 경우, 규제형 인센티브 항목이 없는 경우, 인센티브를 정량으로 부여할 필요가 있는 경우 등에서 도시계획위원회 심의를 거쳐 적용하도록 한다.
이상은 서울시가 지난 16일 서울역사박물관에서 실시한 지구단위계획 수립 설명회 내용의 일부입니다. 설명회에 참석한 구효서 의원은 광주시와의 비교를 통해 보완할 수 있으면 좋겠다는 생각으로 이 글을 기고하게 됐다고 밝혔다.

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