◆주택을 임차하여 입주 후 주민등록까지 마쳤으나 일시적으로 사정이 생겨 주민등록만을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 원상회복하였습니다. 그런데 그 사이에 근저당권이 설정되어 이 근저당권에 기해 경매가 실행되어 경락이 된 경우 임차인은 경락인에게 집을 명도하여야 하는지요?
주택의 점유와 주민등록이라는 요건은 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 계속 존속하고 있어야 합니다.(대법원 1987. 2. 24. 선고, 86다카1695판결) 따라서 도중에 주민등록을 옮긴 경우는 대항력을 상실하게 되며 다시 원상으로 되돌아온다고 하더라도 대항력은 회복되지 않습니다. 귀하의 경우 주민등록을 원상회복한 그 시점부터 다시 대항력을 취득하므로 그 전에 근저당권이 설정되었다면 귀하는 경락인에게 대항할 수 없으므로 집을 명도하여야 합니다.
다만 가족의 주민등록을 그대로 둔채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옭긴 경우에는 대항력을 상실하지 않는다고 봅니다(대법원 89. 1. 17. 선고 88다카 143판결)
◆ 집주인인 임대인과 주택임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그후 집주인은 은행으로부터 돈을 차용하고 주택에 근저당권설정을 하였고 은행이 그 근저당에 의하여 경매 신청을하여 경매가 진행중에 있습니다. 임차인은 어떤 보호를 받을 수 있는지요?
임차인은 위 근저당권설정등기보다 먼저 주택입주와 주민등록이라는 대항요건을 갖추었으므로 경락인에게 대항할 수 있습니다.
따라서 경락인에게 임대차기간동안 또는 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인은 이를 포기하고 경매절차에 참가하여 보증금의 우선변제도 받을 수 있습니다.
위 두가지 중 어느 것을 행사하느냐 여부는 임차인의 자유의사에 달렸습니다. 단 이 두가지 중에 하나를 선택하여야 하며, 임차권의 대항력에 기하여 계속 주택에 거주하면서 아울러 경매절차에 참가하여 나중에 받을 보증금을 먼저 배당받을 수는 없습니다.
또 우선변제권을 행사하였으나 보증금의 완전한 변제를 받지 못한 경우에도 임차권은 소멸합니다.